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开发商绞尽脑汁对付新政:逃税有暗道 涨价念歪经

2020-07-26 05:22:42 

  随着“国五条”政策的陆续出台,各地二手房市场逐渐降温。据北京市住建委网站数据统计显示,5月的前12天,北京二手房总成交1556套,连续12天日均网签低于300套,创全面网签最低纪录。链家、我爱我家、中原等机构的统计显示,二手房成交价格比调控前已出现松动。伟业我爱我家市场研究院数据统计,5月上旬在我爱我家成交的所有房屋的成交均价为26869元/平方米,与4月相比下跌了2.6%,这是自2012年以来北京二手住宅均价首度出现负增长。

  而为了规避政策,开发商使出了全身解数,剥离精装修费用、转售现房、捂盘等乱象层出不穷。业内人士表示,以销售技巧或囤货观望来应对政策,不如调整价格预期、加快销售速度更为实际。

  诸多项目上市受阻

  “不是不想卖,实在不知道预售许可证什么时候能批下来,如能拿到预售证我们现在就卖了。”据位于北京海淀上地的华润橡树湾(楼盘资料 业主论坛)销售人员介绍,项目本打算5、6月份开盘,由于遭受预售证困扰,尾盘五期房源仍在等待开盘中,目前预计开盘时间将拖延至7、8月份。

  事实上,橡树湾五期房源预售证的“难产”正是由于北京住建委4月以来针对新房预售价格的进一步监管。作为“国五条”的地方落地配套政策,自4月10日以来,北京市住建委不再为定价高于此前成交价和周边同质商品房价的新盘发放预售许可证后,针对商品房预售的“限价”政策进一步收紧。现阶段,北京项目报批销售程序也逐渐趋严,开发商需要提供预售方案、资金监管方案、小区前期销售情况等资料,并填写大量表格。

  记者来到位于北京地铁6号线沿线的金地格林格林(楼盘资料 业主论坛),据销售人员介绍,该盘定于5月底开盘,当记者问是否确定能如期开盘时,销售人员表示不能保证。据该人员介绍,现在楼盘还未拿到预售许可证,拿到证后一两天内就能开始销售。

  上述情况并非少数。“建委压了不少证没批。我们会关注公司代理项目的竞争楼盘,最近发现,周边原本打算近期开盘的项目没开,一问才知是预售证没批下来。”业内人士表示,报批价格较前期房源成交价格过高,是这些项目预售证“难产”的主要原因。

  北京的房价其实分为预售报价和实际签约价格,预售报价往往是虚的,开发商可以在此基础上做一些营销噱头,而真正体现房价真实情况的是签约价格。现在北京住建委“卡”的不仅是开发商获取预售许可证时的预售报价,还包括实际签约价格。“4月以来,北京已经有20多个项目在签约价格备案时要求一分钱不能涨。”北京中原地产市场总监张大伟表示。

  开发商动脑筋变相涨价

  失去定价权的地产商们正加入到逐渐升级的“预售证之战”中。观望僵持中,部分开发商开始寻求突围,通过剥离精装修费用、转售现房等策略,以打破定价之困。

  已于4月9日拿到预售许可证的北京万科新里程,其应对策略就是签订两个合同,一个是商品房预售合同,一个则是装修合同。位于房山区的该项目采用预售价格与装修价格相分离的策略,商品房预售部分的均价在1.6万元/平方米左右,符合政府限价要求,而实际上这批房源均价在2万元/平方米左右,超出部分购房者还需单独签订装修合同。销售人员表示,装修合同不能申请住房贷款,只能做消费贷,如果不贷款就只能把装修合同上的金额算进首付里。

  “事实上,单独拿出的精装修费用往往被要求一次性付款,这间接提高了购房者的首付比例。”张大伟分析,更何况,对于那些价格上调幅度较大的项目或豪宅项目来说,分离精装修费用的意义似乎微乎其微。

  广州的“国五条”细则已执行月余,面对严格的限价等政策红线,市场依然是“上有政策,下有对策”。上市公司香江控股旗下香江地产位于广州增城名为翡翠绿洲的楼盘被曝出要求购房者强签“装修合同”,被指变相涨价。该项目新推盘预计均价达到1.2万-1.3万元/平方米,而上期近一月网签均价仅为7800元/平方米左右,总房价涨幅超过60%。业内人士表示,香江地产此举尚难定性是否违规,可能是有意对市场试水。

  据了解,目前翡翠绿洲项目推出凡尔赛宫二期组团,总体量达千套,从整个广州市场来看,也算庞大体量。而今年5月19日将开盘的二期洋房项目,正在蓄客阶段,预计均价达到1.2万元/平方米,包含了2500-3500元/平方米的装修价格。该项目销售代表朱春苗表示,目前新推出楼盘都是包装修的,没有毛坯房推售,买房需要签订两份合同,通过贷款方式的话一份是房管局的毛坯合同,另外还需要签订装修合同。

  广州增城市房管局相关工作人员无奈表示,这种民事行为难以定性,毕竟签订合同也需双方自愿才行,因此很难界定是否违规。事实上这样的策略对于刚需购房者有一定的约束作用。

  新国五条逃税有暗道

  最近,深圳市房管部门工作人员利用“假税单”帮购房者逃税事件经媒体引爆后持续发酵。据调查发现,在北京市二手房市场也有类似黑市交易。只要政策“风平浪静”,这种逃税生意就会满街兜售,成为某些房产中介公司为购房客户提供的“增值服务”。

  通常购房者需要支付相应税款总额的60%作为酬劳,由那些有门路的房产经纪人牵线,通过以下方式能实现逃税:一是找地税或房管系统内部“熟人”,修改契税票或房产证的填发日期,使交易记录不满5年的待售房产变成满5年的,从而规避营业税。二是连伪造证件环节都省略,直接通过中间人与地税部门“内勾外联”,在交税窗口临时“划几个勾”,将一些本需要缴纳个人所得税和营业税的二手房,临时勾选成“免税房源”,蒙混过关。此外还有一种逃税方式,就是通过某些自称与地税系统“有关系”的假发票公司,开具伪造的二手房完税凭证,通过房产过户人员的“检查”,逃避高额的应缴税金。通过以上三种黑市操作,如果万事大吉的话,购房者通常能省掉40%的应缴税额。

  有媒体分析认为,在还没有这一轮房地产调控时,就有各种逃税暗道。调控提出的资质、年限等等要求越多,暗道越多,寻租越多。房地产市场上历来存在的阴阳合同、逃税通道等,在业内人士看来,不是管得了管不了的问题,而始终是想管还是不想管的问题。

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